בני ברק היא אחת הערים הצפופות בישראל, ורבים מבנייני המגורים הוותיקים בה נבנו לפני כניסתם לתוקף של תקני הבנייה המודרניים. במשך שנים, תמ"א 38 שימשה כדבר מרכזי לחידוש מבנים ישנים, לשיפור בטיחות הדיירים ולהשבחת נכסים. גם כיום, לאחר סיום תוקפה של התוכנית הארצית, היתרונות שהציעה ממשיכים להיות רלוונטיים למסלולי ההתחדשות העירונית החדשים.
חיזוק מבנים ושיפור הבטיחות
המטרה המקורית של תמ"א 38 הייתה חיזוק בניינים ישנים מפני רעידות אדמה, בדגש על מבנים שהיתר הבנייה שלהם ניתן לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בדרישות התקן הרלוונטי.
במסגרת פרויקטים של חיזוק ועיבוי מתבצעות עבודות לחיזוק שלד הבניין ויסודותיו. במסלול הריסה ובנייה מחדש מוקם בניין חדש בהתאם לתקנים העדכניים.
עבור בעלי דירות בבני ברק, מדובר ביתרון משמעותי המאפשר לשפר את רמת הבטיחות של סביבת המגורים.
תוספת ממ"ד ושיפור המיגון
יתרון מרכזי נוסף הוא האפשרות להוסיף מרחב מוגן דירתי.
בבניינים ותיקים רבים אין ממ"ד בתוך הדירה, ולכן הוספתו עשויה לשפר את המענה לצורכי המיגון של המשפחה.
בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, הדירות החדשות מתוכננות בהתאם לדרישות המיגון החלות על בנייה חדשה.
חשוב להדגיש שהתוספות תלויות במאפייני המבנה, בהיתר הבנייה ובהסכם שנחתם עם היזם.
שדרוג הדירה והבניין
תמ"א 38 אפשרה במקרים רבים הרחבת דירות קיימות, הוספת מרפסות, התקנת מעליות ושיפור חזות הבניין.
במסלול הריסה ובנייה מחדש בעלי הדירות עשויים לקבל דירות חדשות עם תכנון מודרני, מערכות חדשות ושטחים משותפים משודרגים.
בבני ברק, שבה מתגוררות משפחות רבות, תכנון דירה המתאים לצורכי המשפחה יכול להוות יתרון משמעותי.
גם התקנת מעלית עשויה לשפר את הנגישות ואת הנוחות היומיומית, במיוחד בבניינים שבעבר היו בהם מדרגות בלבד.
פוטנציאל להשבחת ערך הבית
שדרוג דירה ישנה או החלפתה בדירה חדשה עשויים להעלות את ערך הנכס.
ממ"ד, מעלית, מרפסת ומערכות בניין חדשות יכולים לשפר את האטרקטיביות של הדירה עבור רוכשים ושוכרים פוטנציאליים.
עם זאת, עליית ערך אינה מובטחת ותלויה במיקום, במצב השוק ובמאפייני הפרויקט.
אפשרות לשדרוג ללא מימון ישיר של הבנייה
אחד המאפיינים הבולטים של תמ"א 38 היה המודל הכלכלי שבו היזם מממן את עבודות הבנייה בתמורה לזכויות להקמת דירות נוספות.
מודל זה אפשר לבעלי דירות לשדרג את הנכס בלי לממן בעצמם את מלוא עלויות החיזוק או הבנייה.
עם זאת, חשוב לבדוק את ההסכם, את הבטוחות ואת ההוצאות העתידיות, לרבות עלויות תחזוקת הבניין החדש.
האם תמ"א 38 עדיין אפשרית בבני ברק?
חשוב לדעת שתמ"א 38 במתכונתה הארצית פקעה בבני ברק ב־29 באוגוסט 2024, בכפוף להוראות מעבר שנקבעו לפרויקטים מסוימים שהיו בהליכי רישוי. כיום יש לבחון מסלולי התחדשות חלופיים בהתאם לתוכניות התקפות ולמדיניות התכנון העירונית.
היתרונות של תמ"א 38 בבני ברק כוללים חיזוק מבנים, שיפור המיגון, שדרוג הדירות והאפשרות להשבחת הנכס.
למרות השינוי במסגרת התכנונית, התחדשות בניינית ממשיכה להציע הזדמנויות לשיפור איכות החיים בעיר. לפני קידום פרויקט, חשוב לבדוק את היתכנותו ולקבל ליווי משפטי ותכנוני מקצועי.
